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¿Qué ocurrió con los alquileres de oficinas core durante la crisis financiera global?.

Aunque cada recesión económica suele tener su propia naturaleza, podemos basarnos en la evidencia de la crisis financiera global para analizar la resiliencia del mercado de las oficinas en Europa. Durante la crisis financiera global, las tasas de desempleo subieron del 7,5% de 2007 al 12% en 2013 dentro de la Zona Euro, según datos de Oxford Economics. Un análisis de los mercados de oficinas core de Europa durante la crisis indica que la tasa de disponibilidad aumentó del 7,9% al 9,6% entre 2007 y 2009, lo que dio lugar a una reducción de las rentas prime en un 18% de media, desde el pico de 2007 hasta el punto más bajo de 2009. Este análisis muestra que el nivel de espacios no ocupados próximo al 9% es el punto de equilibrio para los alquileres de oficina estables en las ciudades core.

Creemos que es poco probable que los alquileres prime se contraigan hasta los niveles de la crisis financiera global, por distintos motivos. En primer lugar, los fundamentos de la oferta y la demanda presentan un mercado más positivo para los propietarios. A principios de la pandemia en el 1T de 2020, la tasa media de disponibilidad en el mercado europeo rondaban el 5,2%, en línea con el trimestre anterior: los distritos financieros de Berlín y París tenían una tasa de vacantes por debajo del 2%. Esto está muy por debajo del 7,9% de tasa de nivel de vacío de 2007, lo que supone una mayor capacidad para resistir hasta el umbral del 9%.

En 1T de 2020, la tasa media de disponibilidad en el mercado europeo rondaban el 5,2%, en línea con el trimestre anterior.

En segundo lugar, los «bazucas» que han introducido los gobiernos para ayudar a las empresas ante el confinamiento han llegado con más rapidez y firmeza que en GFC. Esto limitará la pérdida de empleos a corto plazo, siempre que no haya una segunda oleada de contagios. Esto dependerá también del tiempo que sea posible para cada gobierno sostener los pagos de los puestos de trabajo suspendidos. Sin embargo, cuando la ayuda se retire, es probable que haya pymes que experimenten una pérdida de puestos de trabajo.

Es más, se espera menor volumen de superficie nueva para 2020/21 que el previsto en 2008/09. La entrega de las nuevas oficinas probablemente se retrase entre 9 y 12 meses, lo que mantendría los niveles delas rentas prime relativamente estables a pesar de que aumenten los incentivos a los arrendatarios, lo que afectaría a la renta neta efectiva del parque prime. Por ejemplo, la última encuesta de sentimiento global que ha realizado Savills, el 15 de abril, puso de manifiesto los cambios que se han producido en las concesiones y los términos de los arrendatarios del sector de las oficinas. Los resultados de la encuesta muestran que 10 de 16 mercados europeos están experimentando cambios en la estructura de pagos; en tres de ellos se aprecia el retraso de los gastos de comunidad en una situación en la que propietarios y arrendatarios se afanan en colaborar para buscar soluciones a corto plazo, en paralelo a la intervención del gobierno. Con la recogida de las estadísticas sobre alquileres mensuales del mes de mayo veremos nuevas evidencias.

La tasa de disponibilidad se sitúa en 5,2% de media en Europa.

Los propietarios prestarán especial atención a las fortalezas de las cláusulas de los arrendatarios de los espacios ya ocupados para evitar poner demasiados espacios de segunda mano en el mercado, en un momento en el que a muchas empresas les costará salir adelante. Aunque las tasas de desempleo van a aumentar, Oxford Economics prevé que el número de trabajadores de oficina de la Eurozona aumente en 1,3 millones de aquí a 2024, lo que supondrá un aumento del 3,1%. Luxemburgo, (+12,2%), Estocolmo (+10,4%) y Oslo (+8,0%) se encuentran en los primeros puestos en cuanto a resiliencia en los empleos de oficina.

Capital Economics prevé que el crecimiento de los alquileres de oficinas en las ciudades europeas caerá un 0,6% en los principales mercados europeos a lo largo de 2020, frente a las últimas previsiones publicadas en el T4 de 2019, que hablaban de un crecimiento del 3,8%.

Sin embargo, basándose en una previsión a cinco años, las previsiones de los alquileres de oficinas en Europa se muestran bastante estables, con una caída del -0,1% anual en el trimestre anterior hasta un crecimiento del 1,8 % anual para 2024. Esto viene determinado, en gran medida, por un efecto rebote en los alquileres de oficinas en 2021, a medida que las empresas recuperen su actividad ocupacional.