Savills

Publicación

Inversión en el mercado de oficinas de Madrid

Artículos

Contacto

Los sólidos fundamentales del mercado han mantenido la rentabilidad estable en producto core y core+. La moderación en la expectativa de crecimiento de rentas y el incremento de la disponibilidad, en cambio, han favorecido incrementos en el value added y oportunista.

Tras un excelente inicio de año, el mercado atravesó un periodo de letargo, que coincidió con los meses de confinamiento. La incertidumbre y las restricciones de movilidad ralentizaron muchos de los procesos en marcha, si bien, con todo, se cerraron varias operaciones. La fase de desescalada y el fin del primer estado de alarma favorecieron la reactivación del mercado, que creció de manera constante tanto en términos de volumen, como de número de operaciones.

El producto core y core+ concentró el 86% del volumen total, lo que evidencia la apuesta clara por minimizar riesgos en tiempos de incertidumbre.

De hecho, el cuarto trimestre registró la mejor cifra de inversión y de número de operaciones desde el inicio de la pandemia en el mercado de oficinas de Madrid. Los poco más de 400 millones, distribuidos en 12 acuerdos, reflejaron un incremento intertrimestral del 16% en volumen y del 19% en número de operaciones.

El año, cerró con cerca de 1.500 millones de euros, lo que representa el 68% del total nacional (en torno a 2.200 millones), alineado con el 71% de la participación de Madrid en la serie histórica. En la comparativa interanual, como era de esperar, el efecto covid marcó un descenso del 39% en volumen y del 28% en número de operaciones. En términos de activos transaccionados, el ajuste alcanzó el 58% debido al importante peso que tuvieron las carteras en 2019 (16 activos se vendieron en diez portfolios), mientras que en 2020 solo se han registrado operaciones single asset.

El producto core y core+ concentró el 86% del volumen total, lo que evidencia la apuesta clara por minimizar riesgos en tiempos de incertidumbre. Las localizaciones más destacadas fueron el interior de la M-30 y submercados muy consolidados de la periferia (tanto cercana como lejana).

Los internacionales mantienen el interés en el mercado español. En el total anual el capital transfronterizo representó el 68% (72% en España). En la comparativa del primer trimestre con el resto del año, el peso de las dos operaciones >100 millones de euros elevaron la participación al 75%, pero entre abril y diciembre, los internacionales acumularon el 63%.

En el reparto del volumen por tipo de producto y origen del inversor, el capital internacional se dirige claramente hacia el core y core+, mientras que los nacionales, con mayor dominio de las dinámicas del mercado local, han entrado también en producto value added y oportunista, pero siempre en localizaciones con sólidos fundamentales, lo que limita la exposición al riesgo.

El ticket medio anual se situó en 40,7 millones de euros (-15% interanual), y, como es habitual, el tamaño medio de las operaciones protagonizadas por nacionales alcanza un volumen más discreto que los internacionales (33,5 frente a 45,3, respectivamente).