Demanda polarizada

Buena parte de ello se debe a la precaución de las entidades crediticias en cuanto al precio de las oficinas de los activos prime;el interés de la financiación ha aumentado, e incluso se han duplicado en el caso de algunas oficinas core de Alemania, y a las dudas relativas a la rapidez con la que se volverá a los niveles anteriores al covid-19. Del mismo modo, el ratio préstamo-valor que se ofrece en los contratos core está bajando de un 65 % aproximadamente a lo que podría ser la nueva cifra normal de un 55%, limitando el poder adquisitivo de los compradores con hipotecas. La atención se centrará en las fortalezas de las cláusulas de los arrendatarios existentes, sobre todo en el caso de bancos y aseguradoras. Algunos propietarios están sacando adelante operaciones de oficinas con vistas a refinanciar la deuda cuando remita la cautela de las entidades crediticias. Esto abrirá nuevas oportunidades de compras core para las instituciones con amplia liquidez que antes no podían competir con los compradores apalancados.

En este cambio hacia las opciones core, estimamos que la actividad transfronteriza se reduzca en relación con años anteriores, sobre todo capital procedente de la región Asia-Pacífico, donde habíamos observado unos niveles de inversión sin precedentes en los últimos años. Creemos que esto afectará a los mercados del Sur de Europa y Europa Central y del Este, que dependen más del capital internacional, en comparación con los países de la Europa occidental.

Los inversores en value add y core plus interpretan la pandemia como una oportunidad de valorar sus carteras existentes. En parte esto se debe a que el precio de estos perfiles de riesgo suele estar más influido por elementos macro muy potentes. En el otro lado de la balanza, cabe pensar que los inversores en capital riesgo podrían buscar en el castigado Sur de Europa oportunidades de recortes en los precios próximos a los 50 pb.