Quartiere – neu und begehrt
Text: Matti Schenk
Quartiere entwickeln sich seit einigen Jahren zunehmend zu einem Trend-Thema am deutschen Immobilienmarkt. In der Presse wird vermehrt über das Thema berichtet und auch immer mehr Projektentwicklungen betiteln sich selbst als Quartier (siehe Abbildung unten).
Eine einheitliche Abgrenzung und Definition von Quartieren hat sich am deutschen Immobilienmarkt bislang noch nicht durchgesetzt. So finden sich unter den begonnenen Entwicklungen, die Quartier im Name tragen, auch zahlreiche Projekte mit lediglich einer Nutzungsart. Hierbei handelt es sich häufig um reine Wohnquartiere. Für unsere Analyse verwenden wir die folgende Abgrenzung:
- Der Begriff Quartier muss im Projektnamen oder in der entsprechenden Beschreibung auftauchen.
- Es muss sich um eine Immobilienentwicklung aus einer Hand handeln.
- Innerhalb des Quartiers muss eine Mischnutzung vorhanden sein. Eine Nutzungsart darf nicht mehr als 95 % der Gesamtfläche einnehmen.
Mit der steigenden Zahl an Quartiersentwicklungen nimmt auch das Angebot für Investoren zu. Hierbei ist sowohl der Erwerb eines kompletten Quartiers, als auch einzelner Gebäude möglich. Im Jahr 2019 wechselten in Deutschland Quartiersimmobilien für fast 2,8 Mrd. Euro den Eigentümer. Dies war der höchste Wert in den vergangenen fünf Jahren (siehe Abbildung unten). Etwa 73 % des Transaktionsvolumens entfielen 2019 auf den Erwerb kompletter Quartiere (siehe Tabelle oben). Der Kauf eines kompletten Quartiers gewährt dem Investor die Möglichkeit einer Diversifikation seiner Mieteinnahmen innerhalb einer Immobilie. Insbesondere bei großen Quartieren könnte ein einzelner Eigentümer womöglich auch das Marketing und die Herausbildung eines eigenen Images erleichtern. Gelingt dies, besteht die Hoffnung auf eine höhere Zufriedenheit der Nutzer und somit auf langfristig stabilere und womöglich sogar höhere Mieteinnahmen.
In den vergangenen fünf Jahren fanden mehr als 90 Quartierstransaktionen statt, die zu gleichen Teilen auf den Erwerb kompletter Quartiere bzw. den Kauf einzelner Quartiersgebäude entfielen. Die Komplettverkäufe hatten im Durchschnitt ein Volumen von 179 Mio. Euro, während Teilverkäufe im Mittel rund 54 Mio. Euro groß waren. Das steigende Transaktionsvolumen lässt sich vermutlich auch mit dem großen Interesse von institutionellen Investoren an großvolumigen Produkten erklären. Mit dem Erwerb von kompletten Quartieren lässt sich auf einen Schlag eine hohe Kapitalsumme platzieren und zugleich auf mehrere Nutzungen verteilen (siehe Tabelle unten).
Zu den aktivsten Investoren am Markt für Quartiersimmobilien zählten in den letzten fünf Jahren Offene Spezialfonds, Private-Equity-Fonds sowie Versicherungen und Pensionskassen (siehe Abbildung unten). Staatsfonds waren mit einem Anteil von rund 7 % bei Quartiersimmobilien mehr als viermal so stark vertreten wie am gesamten Gewerbeinvestmentmarkt. Dies dürfte mit dem Charakter vieler größerer Quartiersentwicklungen zusammenhängen: Es handelt sich um Trophy-Assets in Bestlagen der großen Metropolen und überdies in der Regel um Neubauten. So waren 70 % aller Quartierstransaktionen der letzten fünf Jahre Käufe von Projektentwicklungen. Die erworbenen Bestandsimmobilien waren im Durchschnitt zwischen sechs und sieben Jahre alt.
Die hohe Nachfrage nach Core-Produkten auf der einen und das wachsende Angebot an ebensolchen Quartieren auf der anderen Seite, dürften sich in weiter steigenden Transaktionsvolumina niederschlagen. Die Bedeutung von Quartieren am Immobilieninvestmentmarkt wird daher wahrscheinlich zunehmen.