Fallstudie Berlin: Die Eigentümer am Hot Spot des deutschen Wohninvestmentmarktes

Text: Matti Schenk

Der Berliner Mietwohnungsmarkt verzeichnete in den letzten Jahren besonders stark steigende Mieten und steht deshalb nicht nur in der öffentlichen Debatte im Fokus. Auch am institutionellen Wohninvestmentmarkt (Transaktionen ab 50 Wohneinheiten) hatte die Hauptstadt eine herausragende Bedeutung. In den vergangenen zehn Jahren entfielen rund 23 % aller in Deutschland gehandelten Wohnungen auf Berlin, obwohl sich hier nur rund 7 % aller Mietwohnungen befinden. Vor diesem Hintergrund stellt sich in der Hauptstadt im Besonderen die Frage, welche Eigentümer aktuell über die größten Bestände verfügen. Laut Ergebnissen des Zensus wurden von den etwa 1,9 Mio. Wohnungen in Berlin rund 1,5 Mio. zu Wohnzwecken vermietet. Hiervon befanden sich im Jahr 2011 rund 249.000 in Gebäuden im Eigentum von Eigentümergemeinschaften und weitere 369.000 im Eigentum von Privatpersonen. Somit gab es etwa 906.000 Mietwohnungen in Wohngebäuden von professionellen Eigentümern. (siehe Abbildung „Eigentümerstruktur am Mietwohnungsmarkt Berlin“).

Im Vergleich zum bundesdeutschen Durchschnitt sind in der Hauptstadt somit überdurchschnittlich viele Mietwohnungen in der Hand von professionellen Eigentümern. Etwa jede sechste deutsche Mietwohnung im Eigentum privater Unternehmen befindet sich in Berlin. Dementsprechend hoch ist der Marktanteil privatwirtschaftlicher Unternehmen. Doch auch die Bedeutung von Genossenschaften und insbesondere der Öffentlichen Hand ist in Berlin überdurchschnittlich hoch.

Allein die sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften degewo, GESOBAU, Gewobag, HOWOGE, STADT UND LAND und WBM verfügen aktuell über circa 327.000 Wohnungen. Laut dem Monitoring der sozialen Stadtentwicklung seitens der Stadt Berlin besitzen sie in einigen Teilen Berlins sogar über mehr als 90 % aller Wohnungen. Dies ist zum Beispiel der Fall in einigen Teillagen von Marzahn, Hellersdorf oder auch im Märkischen Viertel. Generell sind die landeseigenen Gesellschaften vor allem im nordöstlichen Teil Berlins stark vertreten. Jede der sechs Gesellschaften zählt zu den zehn größten Wohnungseigentümern der Hauptstadt (siehe Tabelle „Die 15 größten Wohnungseigentümer Berlins“).

Der derzeit größte Wohnungseigentümer in Berlin ist jedoch die Deutsche Wohnen, die im Großraum Berlin über etwa 115.000 Wohnungen verfügt. Die Bestände verteilen sich auf alle Berliner Bezirke. Zweitgrößter privatwirtschaftlicher Akteur ist die Vonovia mit circa 44.000 Wohnungen. Der drittgrößte private Eigentümer ist die ausschließlich auf Berlin fokussierte ADO Properties. Ebenfalls stark in der Hauptstadt investiert ist der französische Investor Covivio mit nahezu 16.000 Wohnungen. Fünftgrößter privatwirtschaftlicher Eigentümer ist das aus Schweden stammende Unternehmen Akelius.

Neben den landeseigenen Gesellschaften und den großen Immobilien-AGs verfügen auch die lokalen Genossenschaften über große Wohnungsbestände. Laut Zensus gehören ihnen zusammen etwa 178.000 Mietwohnungen. Die größte Genossenschaft ist die etwa 10.100 Wohnungen umfassende WGLi Wohnungsgenossenschaft Lichtenberg, gefolgt vom Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin und der bbg BERLINER BAUGENOSSENSCHAFT mit jeweils mehr als 7.000 Wohnungen. Die Ränge vier und fünf entfallen auf die Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 mit etwa 6.800 Wohnungen sowie die Charlottenburger Baugenossenschaft mit rund 6.700 Wohnungen.

Insgesamt konnten wir 180 namentlich bekannten professionellen Eigentümern etwa 828.500 Wohnungen zuordnen. Das sind schätzungsweise 91 % jener Berliner Mietwohnungen, die sich nicht in der Hand von Privatpersonen oder von Eigentümergemeinschaften befinden.

Von den 180 Eigentümern konnten 89 Akteure identifiziert werden, die über mindestens 1.000 Wohnungen verfügen. Allein diese Eigentümer haben in Summe einen Bestand von circa 799.000 Wohnungen. Ihnen gehört damit mehr als die Hälfte sämtlicher Mietwohnungen Berlins (siehe Abbildung  „Berliner Mietwohnungsbestand nach Eigentümergröße“). Neben den sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen mit ihren 327.000 Wohnungen entfielen hiervon etwa 217.000 Wohnungen auf sieben Immobilien-AGs. Weitere 172.000 Wohnungen konnten den Beständen von 47 Genossenschaften zugeordnet werden. Außerdem wurden zwei kirchliche Eigentümer mit zusammen rund 7.600 Wohnungen identifiziert. Des Weiteren konnten 27 sonstige privatwirtschaftliche Eigentümer mit jeweils mindestens 1.000 Wohnungen recherchiert werden. Hierzu zählen beispielsweise private Wohnungsbaugesellschaften, Private-Equity-Fonds sowie Fonds- und Assetmanager. In Summe verfügen diese 27 Eigentümer über etwa 75.500 Wohnungen. Da es sich bei dieser Gruppe von Eigentümern um den intransparentesten Teil der verschiedenen Eigentümerarten handelt, ist davon auszugehen, dass diese in unserer Erhebung tendenziell unterrepräsentiert sind.