Die COVID-19-Pandemie trifft den Hotelsektor hart, während sich der Wohnimmobilienmarkt bislang nahezu unbeeindruckt zeigt. Doch wie ist die Situation am Investmentmarkt für Immobilien des Temporären Wohnens, also dem Markt zwischen Wohnen und Beherbergung? Gemeinsam mit Adina Apartment Hotels und Union Investment haben wir das aktuelle Marktgeschehen analysiert und in einer Umfrage die Sicht der Investoren eingefangen.
Der Aufstieg
Den Markt für Temporäres Wohnen zeichnete sich bislang durch ein bemerkenswertes Wachstum aus. Das Angebot an privaten Studentenwohnanlagen hat sich beispielsweise in nur zehn Jahren mehr als vervierfach (siehe Spotlight
Studentisches Wohnen). Auch der Markt für Serviced Apartments wuchs in den letzten Jahren beständig (siehe Marktreport Serviced Apartments). Wohnwirtschaftliche Konzepte wie Studentenwohnen und sonstige Mikrowohnanlagen (zum Beispiel Coliving oder klassische Mikroapartments) sowie gewerbliche Konzepte wie Serviced Apartments und Aparthotels profitieren von einer wachsenden Zielgruppe, die möblierte Apartments für eine vergleichsweise kurze Aufenthaltsdauer nachfragt (siehe auch Spotlight Temporäres Wohnen).
Der Stolperstein
Doch die COVID-19-Pandemie ist zumindest kurzfristig ein Stolperstein auf dem Wachstumspfad des Segmentes. So werden viele ausländische Studienanfänger bis auf Weiteres in ihren Heimatländern bleiben, was zu Nachfragerückgängen bei einigen Studentenwohnanlagen führen dürfte. Am Beispiel Berlin wird zudem deutlich, dass derzeit auch insgesamt weniger Menschen in die Metropolen ziehen. Auch viele Projektmitarbeiter oder Expatriates dürften vorerst aus dem Homeoffice arbeiten und somit keine temporäre Unterkunft benötigen. Darüber hinaus sind Geschäftsreisen durch Reisebeschränkungen, aber auch durch Spar- und Gesundheitsschutzmaßnahmen der Firmen erschwert oder werden ausgesetzt. All diese Entwicklungen werden dafür sorgen, dass die Nachfrage am Markt für Temporäres Wohnen zumindest für die Dauer der Pandemie reduziert ist. Dementsprechend fiel die durchschnittliche Auslastung von Serviced Apartments und Aparthotels laut Apartmentservice von 81 % bzw. 73 % im Jahr 2019 auf nur noch 43 % bzw. 22 % im Mai 2020. Bei wohnwirtschaftlichen Konzepte waren Auswirkungen aufgrund ihrer längeren Mietlaufzeiten deutlich verzögerter und bislang in geringerem Maße spürbar. Ein Blick auf Suchanfragen bei Google deutet darauf hin, dass sich die Nachfrage nach einem Tief im Frühjahr wieder etwas erholt hat, aber weiter unter dem Niveau der Vorjahre liegt (siehe Abbildung unten).
Welche mittel- bis langfristigen Folgen sich für die verschiedenen Konzepte ergeben, wird wohl erst in einiger Zeit sichtbar werden.
Deutliche Spuren am Immobilieninvestmentmarkt
Auch am Investmentmarkt für Immobilien des Temporären Wohnens dürfte noch einige Zeit vergehen bis mögliche längerfristige Veränderungen in den Investorenpräferenzen sichtbar werden. Bislang stand das Segment auch unter den Käufern von Immobilien zusehends im Fokus. Seit dem Jahr 2015 belief sich das jährliche Transaktionsvolumen stets auf mehr als 500 Mio. Euro und erreichte im Jahr 2017 sogar fast 2 Mrd. Euro (siehe Abbildung unten). Das Gros entfiel auf wohnwirtschaftliche Konzepte. Im Durchschnitt der letzten fünf Jahre entfielen auf sie rund 82 % des Volumens.
In den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres wechselten allerdings nur noch Immobilien für etwa 343 Mio. Euro den Eigentümer (siehe Tabelle unten). Das war weniger als halb so viel wie im gleichen Vorjahreszeitraum. In den beiden „Coronaquartalen“ Q2 und Q3 belief sich das bundesweite Transaktionsvolumen sogar auf jeweils weniger als 100 Mio. Euro. Derart niedrige Volumina gab es zuletzt im Jahr 2016.
Bei gewerblichen Konzepten längere Zeit fast Stillstand am Investmentmarkt
Es fällt auf, dass in den letzten beiden Quartalen fast ausnahmslos wohnwirtschaftliche Immobilien im Segment des Temporären Wohnens gehandelt wurden. Dies könnte ein Indiz dafür sein, dass Investoren vor allem bei gewerblichen Konzepten derzeit zurückhaltender sind. Gleichwohl ist das Transaktionsvolumen aber auch bei Studenten- und sonstigen Mikrowohnanlagen deutlich zurückgegangen. Unserer Einschätzung nach dürfte dies nur zum Teil auf eine gestiegene Verunsicherung zurückzuführen sein. Aus Bieterprozessen für Studenten- und Mikrowohnanlagen in attraktiven Standorten lässt sich bisher jedenfalls keine geringere Investorennachfrage ableiten. Vielmehr haben sich gerade auch zu Beginn der Pandemie die Reise- und Kontaktbeschränkungen negativ auf die Aktivität am Investmentmarkt ausgewirkt. Dies zeigt ein Blick auf andere Marktsegmente. So gab es auch am Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien zwei aufeinanderfolgende Quartale mit so niedrigen Umsätzen zuletzt im Jahr 2016. Auch die geänderten Finanzierungskonditionen der Banken wirken sich negativ auf den Investmentmarkt des Temporären Wohnens aus. So ist die Beschaffung von Fremdkapital insbesondere für gewerbliche Konzepte deutlich schwieriger geworden und die Konditionen haben sich aus Investorensicht verschlechtert. Darüber hinaus war das Angebot an Immobilien des Temporären Wohnens im bisherigen Jahresverlauf insgesamt vergleichsweise niedrig. Dies könnte womöglich daran liegen, dass einige potenzielle Verkäufer im Zuge der Pandemie mit einer geringeren Investorennachfrage und / oder einer geringeren Zahlungsbereitschaft rechnen und Verkaufsprozesse daher verschoben haben. Vor allem größere Portfoliotransaktionen kamen in diesem Jahr noch nicht zum Abschluss.
Investorennachfrage bleibt weitgehend stabil
Angesichts verschiedener möglicher Einflussfaktoren lässt der reine Blick auf die Transaktionsvolumina jedoch nur unzureichende Rückschlüsse auf die derzeitige Sichtweise der Investoren zu. Aus diesem Grund haben wir eine Umfrage unter institutionellen Endinvestoren durchgeführt. Insgesamt haben Anfang Oktober, also vor dem zweiten Lockdown, 21 Teilnehmer unsere Fragen zur Marktentwicklung in den nächsten sechs Monaten beantwortet. Bis auf eine Ausnahme waren alle Befragten innerhalb der letzten fünf Jahre bereits als Käufer von Immobilien des Temporären Wohnens in Deutschland aktiv. Angesichts von nur etwas mehr als 50 Investoren, die hierzulande seit dem Jahr 2015 jeweils mehr als 10 Mio. Euro in Immobilien des Segments investiert haben, dürfte unsere nicht-repräsentative Umfrage ein gutes Schlaglicht auf die derzeitige Stimmungslage werfen. Insgesamt verdeutlichen die Umfrageergebnisse, dass von einer Abkehr vom Segment des Temporären Wohnens keine Rede sein kann. So gaben bei Studentenwohnen und sonstigen Mikrowohnanlagen jeweils deutlich mehr als die Hälfte der Teilnehmer an, in den nächsten sechs Monaten unverändert viel investieren zu wollen (siehe Abbildung unten). Beim Studentenwohnen will sogar jeder fünfte Befragte mehr investieren, während 15 % mit geringeren Investitionen planen.
Deutlich undeutlicher ist das Bild bei den Serviced Apartments. Hier gaben 38 % der Investoren an, unverändert viel investieren zu wollen. Gleichzeitig planen jeweils 31 % weniger bzw. mehr zu investieren. Bei Aparthotels äußerten sich lediglich 11 Teilnehmer zu ihren Investitionsplänen, was angesichts des überschaubaren Marktes nicht überraschend ist. Von diesen Befragten wollen jedoch immerhin 45 % in den nächsten sechs Monaten mehr investieren und nur 18 % planen geringere Investitionen.
Mehr Investitionen in Aparthotels in Sicht?
Die Ergebnisse in den verschiedenen Teilsegmenten bestätigen zunächst, dass insbesondere die wohnwirtschaftlichen Konzepte weiterhin ein sehr hohes Vertrauen bei den Investoren genießen. Dass bei den Aparthotels ein hoher Anteil von Investoren angibt demnächst mehr investieren zu möchten, könnte darauf hindeuten, dass insbesondere in diesem Teilsegment einige Investoren davon ausgehen, dass der Zeitpunkt für einen relativ kostengünstigen Einstieg gekommen ist. Das uneinheitliche Bild bei den Serviced Apartments spricht hingegen für eine höhere Verunsicherung. Vor allem im Vergleich zu den Aparthotels könnte dies an den vergleichsweise kleinen und neuen Betreibern mit zum Teil geringerer Bonität liegen, weshalb die Resilienz ihrer Konzepte wahrscheinlich schwieriger einzuschätzen ist.
Investoren bleiben ihren Teilsegmenten treu
Die Mehrzahl der Investoren, die in den letzten fünf Jahren bereits in ein Teilsegment investiert haben, plant in den kommenden sechs Monaten unverändert ausgeprägte bzw. sogar höhere Investitionen. So gaben 86 % der bereits in Studentenwohnanlagen investierten Befragten an, gleich viel oder mehr investieren zu wollen. Bei sonstigen Mikrowohnanlagen und Aparthotels lag der Anteil bei jeweils 75 %. Bei Serviced Apartments gab hingegen ein Drittel der bereits engagierten Investoren an, in den kommenden sechs Monaten weniger investieren zu wollen. Nur eine Minderheit der Befragten gibt an, zeitnah in ein Teilsegment investieren zu wollen in dem sie innerhalb der letzten fünf Jahre keine Käufe getätigt haben. Bei Serviced Apartments gab dies immerhin ein Viertel der bisher noch nicht investierten Befragten an, bei den anderen Segmenten schwankte der Anteil zwischen 11 % und 14 %. Die Antworten der Befragten lassen außerdem den Schluss zu, dass eine Umlenkung von Investitionen innerhalb des Temporären Wohnens nur in wenigen Fällen zu erwarten ist. Von den insgesamt neun Befragten die in einem oder mehreren Teilsegmenten des Temporären Wohnens weniger investieren möchten, gaben lediglich zwei an, dafür in andere Teilsegmente mehr investieren zu wollen. Eine Verschiebung von Investitionen aus dem Segment des Temporären Wohnens heraus in andere Immobilientypen, beispielsweise Pflegeimmobilien, plant lediglich ein Befragter. Dies spiegelt ebenfalls die Stabilität der Investorennachfrage wider.
Sinkende Preise für Aparthotels und Serviced Apartments erwartet
Bei der Frage nach den Erwartungen zur Entwicklung der Kaufpreise in den einzelnen Teilsegmenten des Marktes bestätigt sich die unterschiedliche Beurteilung von wohnwirtschaftlichen und gewerblichen Konzepten. Vor allem bei den Aparthotels wird deutlich, dass Investoren von fallenden Preisen ausgehen (siehe Abbildung unten).
Aber auch bei Serviced Apartments erwarten immerhin 65 % der Befragten sinkende Kaufpreise. Die Erwartung von sinkenden Preisen dominiert bei Aparthotels und Serviced Apartments sowohl unter denjenigen die in den letzten fünf Jahren bereits solche Immobilien erworben haben, als auch unter den Befragten die in diesem Zeitraum noch keine entsprechenden Käufe vollzogen haben. Demgegenüber rechnen die Investoren bei Studenten- und Mikrowohnanlagen überwiegend mit stabilen Preisen und zwar unabhängig davon ob sie in den beiden Teilsegmenten in den letzten Jahren als Käufer aktiv waren oder nicht. Bei Mikrowohnanlagen ohne Fokus auf Studierende erwartet sogar jeder Fünfte weiter steigende Preise. Dem steht allerdings die Erwartung von immerhin einem Viertel der Befragten entgegen, die hier von rückläufigen Preisen ausgehen. Bei Studentenwohnanlagen sind es anteilig etwas mehr Befragte die sinkende statt weiter steigende Preise erwarten.
Fazit: Investoren setzen weiter auf das Segment doch die Kaufpreiserwartungen müssen sich zum Teil noch angleichen
Die Umfrage zeigt somit insgesamt, dass die Investorennachfrage weiterhin hoch ist, jedoch teilweise Preisanpassungen erwartet werden. Denjenigen Investoren, die weniger investieren möchten, stehen in allen Teilsegmenten auch solche gegenüber, die ihre Investitionen ausweiten wollen. Wie beim Blick auf die Transaktionsvolumina bereits zu vermuten war, werden die wohnwirtschaftlichen Konzepte offenbar stabiler eingeschätzt, auch im Hinblick auf die Kaufpreise. Die sehr geringe Transaktionsaktivität der letzten Monate bei den Serviced Apartments und Aparthotels rührt wahrscheinlich daher, dass hier die Kaufpreiserwartungen von Verkäufern und Käufern momentan voneinander abweichen. Für den weiteren Verlauf der Pandemie ist jedoch zu vermuten, dass es hier zu einer schrittweisen Angleichung und somit auch wieder zu mehr Transaktionen kommt.