Frage #25: Wie entwickelten sich die Büromieten nach Lage- und Objektqualität nach der letzten Rezession?

erstellt am 13. Mai 2020

Dass die Bürospitzenmieten in allen bisherigen Rezessionen zurückgegangen sind, haben wir hier bereits diskutiert (siehe Frage #3 sowie Frage #23). Nun geben die Spitzenmieten allerdings nur über einen Bruchteil des Gesamtmarktes Auskunft und es stellt sich die Frage, wie sich der Rest entwickelt hat. Zumindest für die Post-Finanzkrisen-Rezession können wir etwas Licht ins Dunkel bringen. Die Abbildung unten zeigt die Entwicklung der Spitzenmiete (= A-Objekt in A-Lage) sowie die Verläufe der Neuvertragsmieten für drei weitere Kombinationen aus Lage- und Objektqualität (jeweils der Mittelwert von Berlin, Frankfurt und München).

Auf den ersten Blick sind sich die Mietverläufe recht ähnlich. Unterschiede zeigen sich erst im Detail. Alle Mieten erreichten ihren Vor-Finanzkrisen-Gipfel zwischen dem zweiten und dem vierten Quartal 2008. Danach gingen die Mieten etwa eineinhalb Jahre lang zurück. Das Ausmaß dieses Rückgangs unterscheidet sich etwas: Die Spitzenmiete sowie die Miete für A-Objekte in B-Lagen gingen jeweils um ca. 10 % zurück, während die beiden Mieten für B-Objekte um runde 15 % zurückgingen. Das spricht tendenziell dafür, dass eine hohe Objektqualität in einem schwächeren Marktumfeld einen stabilisierenden Effekt auf die Miete hat. Die Datenbasis ist jedoch zu dünn, um hierin mehr als ein Indiz zu sehen. Ein umgekehrtes Muster ergibt sich bei der Dauer der Erholung der Mieten auf ihr Vorkrisenniveau. Die Spitzenmiete erreichte dieses Niveau nach 21 Quartalen wieder. Bei B-Objekten in A-Lage dauerte es noch knapp zwei Jahre länger, nämlich 28 Quartale. In B-Lagen dauerte der Erholungsprozess 31 Quartale für A-Objekte und 36 Quartale für B-Objekte.

In einer Hinsicht ist das Bild recht eindeutig: Spitzenbüroobjekte in Top-Lagen erwiesen sich in der letzten Rezession als vergleichsweise resilient. Die Mieten gaben am geringsten nach und erholten sich am schnellsten wieder. Weniger klar ist das Bild im Hinblick auf den generellen Einfluss von Lage- und Objektqualität. Tendenziell scheint uns von der Lagequalität der größere Resilienzeffekt auszugehen, zumal auch das Leerstandsrisiko in den zentralen Lagen in Marktabschwüngen typischerweise weniger stark steigt als in den Nebenlagen.

Aufgrund der aktuell sehr dynamischen Situation und sich rasch ändernden Gegebenheiten möchten wir Sie darauf hinweisen, dass die hier wiedergegebenen Einschätzungen dem Kenntnisstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung entsprechen und wir diese nicht aktualisieren.