Frage #3: Was verraten uns frühere Krisen über die zu erwartenden Folgen für die Immobilienmärkte?

erstellt am 8. April 2020

Bundeskanzlerin Angela Merkel bezeichnete die Corona-Pandemie als
„die größte Herausforderung seit dem 2. Weltkrieg“, US-Ökonom Barry Eichengreen sieht in wirtschaftlicher Hinsicht am ehesten Parallelen zum Ölpreisschock von 1973, rechnet aber mit deutlich schwerwiegenderen Folgen als damals. Als vergleichbare Pandemien werden häufig die SARS-Pandemie 2002/03 (knapp 800 Tote innerhalb eines halben Jahres) und sogar die Spanische Grippe (geschätzte 25 bis 50 Millionen Tote) genannt.

Belastbare Immobilienmarktdaten für die genannten Ereignisse gibt es lediglich für die SARS-Pandemie, von der Deutschland aber praktisch nicht betroffen war. Hierzulande gab es in der jüngeren Vergangenheit vor allem zwei Krisen, deren Effekte für die Immobilienmärkte wir nachzeichnen können: Zum einen der Doppelschock aus geplatzter Dotcom-Blase und 9/11, zum anderen die
globale Finanzkrise.

1. Im Sog von geplatzter Dotcom-Blase im März 2000 und den Terroranschlägen vom 11. September 2001 stiegen die Bürospitzenrenditen in den Top 7 zwischen 2000 und 2004 um etwa 50 Basispunkte, die Spitzenmieten sanken zwischen 2001 und 2004 um etwa ein Viertel.
2. Im Zuge der Finanzkrise stiegen die Bürospitzenrenditen in den Top 7 zwischen 2007 und 2009 um ebenfalls etwa 50 Basispunkte, die Spitzenmieten gingen zwischen 2008 und 2010 um 7 % zurück.

Viel mehr als recht allgemeine Rückschlüsse über die Auswirkungen von Krisen auf die (Büro-) Immobilienmärkte lassen sich daraus aber nicht ableiten. Zu verschieden sind die einzelnen Ereignisse in ihren Ursachen und Verläufen, zu unterschiedlich der jeweilige Kontext. So fiel zum Beispiel die Dotcom-Krise in eine Phase sehr hoher spekulativer Projektentwicklungstätigkeit, wodurch sich der Büroflächenleerstand innerhalb weniger Jahre mehr als verdreifachte. Das ist heute anders, zumal viele Projekte momentan gar nicht oder viel langsamer als geplant fortgeführt werden können. Bei der Finanzkrise wiederum ließen sich die Auswirkungen auf die Realwirtschaft, die vor allem die Nachfrage betrafen, durch staatliche Konjunkturprogramme abfedern. Dieses Mal haben wir es jedoch nicht nur mit einem Nachfrageschock, sondern zusätzlich und in erster Linie mit einem Angebotsschock zu tun (Ladenschließungen, Produktionsstopps etc.). Gegen diesen lässt sich wenig machen und zugunsten sozialer Distanzierung ist er sogar gewollt. Eines lässt sich mit Blick auf die beiden Diagramme sicherlich sagen: Inwieweit die Vermietungsmärkte betroffen sein werden, hängt ganz maßgeblich an der Entwicklung des Arbeitsmarktes. Während der Finanzkrise stieg die Arbeitslosigkeit kaum und entsprechend gering waren die Folgen für die Vermietungsmärkte aller Nutzungsarten. Die Frühindikatoren für Deutschland und erste Zahlen aus den USA deuten aber darauf hin, dass wir dieses Mal mit einem starken Anstieg der Arbeitslosigkeit rechnen müssen. Dafür spricht auch die prognostizierte Tiefe der Rezession, die sämtliche Vorgängerrezessionen im Nachkriegsdeutschland in den Schatten stellen könnte (siehe dazu unsere FAQ-Frage #2 vom 7. April 2020).

Aufgrund der aktuell sehr dynamischen Situation und sich rasch ändernden Gegebenheiten möchten wir Sie darauf hinweisen, dass die hier wiedergegebenen Einschätzungen dem Kenntnisstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung entsprechen und wir diese nicht aktualisieren.