Flexible Workspaces in Berlin

Text: Dr. Martin Kern

Der Berliner Büromarkt hat sich in den letzten Jahren nicht nur durch steigende Mieten und fallende Leerstände ausgezeichnet, sondern auch durch den Zuwachs an neuen Angebotsformen. Nirgendwo sonst in Deutschland gibt es ein derart großes Angebot an Flexible Workspaces.
Europaweit steht Berlin hinter London und Paris an dritter Stelle.

Was macht Flexible Workspaces so beliebt?
Nutzer erhalten in Flexible Workspaces einen voll ausgestatteten Arbeitsplatz, der flexibel angemietet werden kann, ohne dass ein langfristiger Mietvertrag abgeschlossen werden muss. Darüber hinaus profitieren die Nutzer von geringen Transaktionskosten: Sie müssen keine Maklerprovision bezahlen, der Ausbau und die Möblierung der Fläche entfallen und sie müssen keine langwierigen Vertragsverhandlungen mit dem Eigentümer führen. Zudem erhoffen sich Nutzer in Flexible Workspaces mit Wissensträgern zu vernetzen, um damit ihre Arbeit voranzubringen. Damit sind Flexible Workspaces insbesondere bei Start-ups und Freelancern beliebt. Jedoch sehen auch etablierte Unternehmen die Vorteile, bspw. wenn sie kurzfristig Engpässe ausgleichen oder sie temporär einen neuen Standort beziehen müssen.

Je nach Nutzergruppe finden sich verschiedene Flexible Workspace Lösungen. Aufgrund der geringeren Kosten und der kleineren Flächen, die angemietet werden können, sind für Freelancer und Start-ups zumeist Coworking Spaces die erste Wahl. Reifere, bzw. etablierte Unternehmen bevorzugen dagegen eher Räumlichkeiten in Business Centern oder Hybriden Workspaces. Dort können sie größere Flächen anmieten. Ferner spielen in reiferen Unternehmen auch Vertraulichkeiten und Datenschutz eine größere Rolle, die in Business Centern und Hybriden Workspaces einfacher gewahrt werden können.    

Wie hat sich der Markt in den letzten Jahren entwickelt?
In den letzten fünf Jahren wurden in Berlin rd. 256.000 m2 Bürofläche an Anbieter von Flexible Offices vermietet. Allein in den Jahren 2017 bis 2019 betrug der durchschnittliche Flächenumsatz in diesem Segment 75.000 m2 und damit etwa sieben bis acht Prozent der jährlichen Büroflächennachfrage in Berlin. Dabei ist WeWork der Anbieter, der diesen Aufschwung maßgeblich mitgetragen hat. WeWork hat seit 2016 rd. 105.000 m2 Bürofläche in Berlin angemietet. Das entspricht in etwa 40 Prozent des gesamten Flexible Office Flächenumsatzes.

Der am stärksten gefragte Bezirk ist Mitte. Hier wurden seit 2016 mehr als 140.000 m2 umgesetzt. Mit etwas Abstand folgen Friedrichshain-Kreuzberg (53.000 m2) und Charlottenburg-Wilmersdorf (31.000 m2). Dabei orientiert sich die Nachfrage größtenteils an den dort wichtigen Büroteilmärkten: City Ost (36.400 m2)und City West (29.300 m2), Potsdamer Platz / Leipziger Platz (28.100 m2) und CBD Ost (46.600 m2) sowie CBD West (21.800 m2).

Die Segmente, die in den letzten Jahren am stärksten gewachsen sind, sind Business Center (45.000 m2) und Hybride Workspaces (163.000 m2). Auf diese beiden Segmente entfiel seit 2016 knapp über 80 % des Flexible Office Flächenumsatzes. Das Segment Coworking Spaces taucht hier nur mit etwa 48.000 m2 auf. Das liegt aber nicht daran, dass dieses Segment weniger beliebt ist, sondern eher, dass die Anbieter überwiegend gemeinnützige Gesellschaften oder Vereine sind, die lediglich kleine Flächen anmieten. Darüber hinaus mieten diese Anbieter auch häufig keine klassischen Büroflächen an und fallen somit aus den Statistiken. Ausnahmen bilden lediglich professionelle Betreiber wie beispielsweise Unicorn.

Trotz des weiterhin wachsenden Flexible Workspace Markts zeigt sich jedoch in den letzten 12 Monaten, dass das Wachstum im Segment Hybride Workspaces zurückgeht. Demgegenüber sind die Kategorien Coworking Spaces und Business Center weiterhin auf Expansionskurs. Seit Juni 2019 ist der Flexible Office Markt um insgesamt 22 Spaces gewachsen. Die Kategorie Coworking Spaces ist netto um 10 Standorte gewachsen: 13 Offices haben neu eröffnet und drei haben geschlossen. Bei den Business Centern kamen 10 neue Standorte hinzu und im Segment Hybride Workspaces zwei. Ein Grund, wieso das Wachstum bei den Hybriden Workspaces etwas zurückgegangen ist, ist dass WeWork als Branchenprimus seinen Expansionskurs verlassen hat und derzeit auf Kostenreduktion bedacht ist. Demgegenüber expandieren die Anbieter von Coworking Spaces und Business Center weiterhin. Bei den Business Centern hat Regus vier und Scaling Spaces fünf neue Standorte eröffnet. Trotzdem bleibt Regus mit nunmehr 18 Standorten der größte Anbieter von Business Centern in Berlin. Bei den Coworking Spaces ist mit Knotel ein neuer Betreiber am Markt aufgetaucht. Dieser betreibt bereits acht Spaces und plant in diesem Jahr acht weitere zu eröffnen. Mit dann 16 Offices würde Knotel auch an die Spitze der Coworking Betreiber aufrücken.

Jedoch unterscheidet sich das Geschäftsmodell von Knotel von den bisherigen Anbietern von Flexible Workspaces. Zwar hat Knotel mit der Übernahme von Ahoy Berlin einen klassischen Coworking Anbieter aufgekauft, aber das Geschäftsmodell sieht eher vor Büroflächen auf die Präferenzen eines Unternehmens zuzuschneiden. Sprich während andere Flexible Workspace Anbieter zumeist Flächen zum Zusammenarbeiten für verschiedene Unternehmen anbieten, bietet Knotel seine Flächen lediglich einem Unternehmen an. Damit lassen sie sich schwierig in eine der drei obigen Kategorien einordnen. Sie selbst sehen sich überwiegend in der Rolle des Verwalters von Büroflächen.

Welche Auswirkungen hatten die Kontaktsperren der COVID-19-Pandemie?
Die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf den Flexible Workspace Markt lassen sich bisher nur schwer in Zahlen ausdrücken. Eine Annäherung liefert eine Umfrage von Workthere, den Spezialisten von Savills für Flexible Offices. Demnach haben Nutzer, die flexible Verträge abgeschlossen haben, diese auch mehrheitlich gekündigt. Darüber hinaus haben viele, vor allem kleinere Anbieter ihre Standorte geschlossen. Aber selbst wenn die Büros noch geöffnet waren, wurden diese kaum mehr frequentiert. Zum einen weil Nutzer Bedenken bezüglich ihrer Gesundheit hatten, und zum anderen weil die Krise Unternehmen zwingt Kosten einzusparen. Lediglich Großnutzer nahmen ihre angemieteten Räumlichkeiten noch weitestgehend in Anspruch. Aber auch hier ist laut der Umfrage die Vertragsbelegung von 83 Prozent vor der COVID-19-Pandemie auf 71 Prozent danach gesunken.

Die Anbieter, die einen Großteil ihrer Flächen an Großnutzer vermietet haben, sind somit im Vorteil. Das bedeutet wiederum, dass Spaces mit wenigen Großnutzern auch unmittelbarer von der Krise betroffen sein werden. Darunter fallen Spaces, die einen Großteil ihres Umsatzes mit der Vermietung von Schreibtischen im Open Space Bereich oder der Vermietung von Veranstaltungsflächen generieren.

Wird das Segment Verlierer oder Gewinner der Krise sein?
Allerdings zeigen die Ergebnisse dieser Umfrage auch, dass ein Großteil der Flexible Workspace Anbieter davon ausgeht, dass sich das Segment nach einer anfänglichen Eintrübung wieder erholen wird. Mittel- bis langfristig könnte der Flexible Workspaces Markt sogar als Gewinner aus der Krise hervorgehen. Gerade in unsicheren wirtschaftlichen Zeiten suchen Nutzer nach größtmöglicher Flexibilität, um schnell auf sich verändernde Rahmenbedingungen reagieren zu können. Diese wird in Flexible Workspaces geboten. Darüber hinaus hat die Krise gezeigt, dass Remote Working für einen Großteil der Tätigkeiten, mit denen Büroangestellte tagtäglich konfrontiert sind, geeignet ist. Unternehmen könnten hier auf ihre Angestellten zugehen und ihnen anbieten die bisherigen Büroräumlichkeiten auf wohnortnahe flexible Arbeitsplätze zu verteilen.

Die Anbieter von Flexible Workspaces reagieren zumindest derzeit indem sie Open Space Flächen und Evenflächen vermehrt in Privatbüros umbauen. Das kann als Zeichen gewertet werden, dass sich die Anbieter auf die geänderten Rahmenbedingungen einstellen und mittelfristig wieder mit steigender, wenn nicht sogar zusätzlicher Nachfrage rechnen.