L'impact du Covid-19 sur le marché de l'immobilier mondial #2

Depuis le dernier sondage réalisé à la fin du mois de mars, le nombre de personnes infectées par le Covid-19 a plus que doublé. Mais, à mesure que de nombreux pays ont atteint leur pic d’infections, le flou commence à se dissiper. Les discussions se recentrent maintenant sur la fin du confinement. D’ailleurs, dans certains pays, des secteurs d’activités considérés comme non-vitaux ont réouverts.

Dans 29% des pays interrogés, l’impact du Covid-19 sur le marché de l’immobilier est estimé comme neutre, alors que 52% le considèrent comme légèrement négatif et seulement 16% le qualifient de négatif. Le ressenti en Chine est plutôt positif. Le pays de l’Empire du Milieu a vu une grande partie de l’activité immobilière reprendre à mesure que le nombre d’infections à été contrôlé. La Corée du Sud et le Vietnam, qui voient le nombre de cas de Covid-19 rapidement décroître, ont également un sentiment neutre quant à la situation.  

A travers cette étude, nous proposons un aperçu des changements des conditions de marché depuis notre dernière enquête menée il y a près d’un mois.

La demande utilisateurs

Les utilisateurs ont dû considérablement repenser leur méthodes de travail au lendemain de la propagation de la pandémie. Du jour au lendemain, la demande côté locataires s’est littéralement effondrée. Toutefois, la demande de bureaux de la part des utilisateurs s’est stabilisée dans 42% des pays, alors que 55% ont noté une baisse modérée. C’est une amélioration certaine, comparée aux 70% des pays interrogés qui indiquaient une chute modérée de la demande à la fin du mois de mars. 

Soutenue par une hausse soudaine du e-commerce, la demande utilisateur dans le secteur de la logistique n’a pas baissé, elle a même eu tendance à légèrement augmenter dans 79% des pays. Seuls le Retail et l’hôtellerie assistent encore à une baisse de la demande, qui décroît fortement dans plus de la moitié des marchés interrogés.

Les prémices d’une certaine forme de reprise sont observés en Chine. Là-bas, la location d’espaces augmentent de nouveau, modérément, depuis le début de la première quinzaine d’avril. Les taux d’utilisation sont également repartis à la hausse, grâce à la réouverture de bureaux et de commerces. Toutefois, les taux demeureront en dessous de la moyenne et devraient le rester tant que les mesures de distanciation sociale ne seront pas levées. L’hôtellerie se redresse, quand bien même la demande reste largement inférieure à celle qui était habituelle avant la propagation de l’épidémie. Alors que l’activité reprend petit à petit, une seconde vague a forcé la (re)mise en place d’un confinement. C’est notamment le cas à Harbin, dans la Province de Heilongjiang où est observé un second pic d’infection, venant cette fois de l’étranger. 

Soutien aux utilisateurs

Les loyers n’ont pas évolué dans 60% des pays et des secteurs sondés. Ce niveau atteint même 71% des pays en ce qui concerne les bureaux. Toutes les baisses ont été enregistrées dans les secteurs du Retail et de l’Hôtellerie.

L’une des raisons principales à cette stabilité des loyers s’explique par les nombreuses concessions faites par les propriétaires en faveur de leurs locataires, soucieux de les soutenir pendant cette période difficile. Les utilisateurs Retail ont été les plus grands bénéficiaires de ces mesures ; 80% des pays interrogés ont affirmé que ces derniers ont bénéficié d’aménagements, de réductions ou d'exonérations de loyers. Le report de charges ou encore la flexibilité des conditions de paiement sont les arrangements les plus courants, comme le rapportent 40% des pays. 

Même sur le marché de bureaux, alors que les loyers ont été en grande partie non impactés, 43% des pays interrogés indiquent que les propriétaires ont accordé quelques faveurs aux locataires. Le secteur de la logistique est le moins impacté de tous. De très mineures concessions ont été accordées.

Voilà déjà un mois que le confinement a débuté. Il n’a pas encore donné lieu à une généralisation de ruptures anticipées de baux, grâce aux concessions accordées par les propriétaires et Etats. La Chine, plus avancée dans la pandémie, a vu certains locataires - en particulier des PME, avoir recours à des résiliations anticipées. D’autres pays comme l’Italie, le Portugal et la Suisse ont pu observer des cas similaires, notamment dans le secteur du Retail.

Les interventions et décisions gouvernementales sont déterminantes dans cette crise. Les administrations se dédient à la sauvegarde des emplois et à l’aide aux individus. Cet appui est d’une grande aide sur le marché de la location. Ce soutien, qui prend la forme de diverses réductions et report d’impôts ou encore d’interdictions temporaires d’expulsions, ont été relevés dans 59% des pays interrogés lors de cette étude. 

Le secteur du Retail est indéniablement celui qui bénéficie le plus de ces aides. Elles ont été observées dans 75% des pays. Par exemple, l’impôt foncier a été suspendu pour toutes les entreprises du Royaume-Uni pour l’année 2020-2021. Par ailleurs, à Singapour, les restaurants, commerces, hôtels et attractions touristiques seront exonérés du paiement de leur taxe immobilière pour l’année en cours.

Marchés de capitaux

Le sondage indique que les volumes de transactions restent toujours en baisse mais qu’ils soient moins prononcés que le mois dernier. Durant les 15 premiers jours d’avril, 44% des pays sondés ont d’ailleurs noté un statu quo, à propos de ce volume de transactions. Sur le marché de bureaux, environ la moitié des régions interrogées soulignent qu’il n’y a eu aucun changement à propos du volume transactionnel, lorsque 73% des pays questionnés ont rapporté une baisse modérée ou sévère.

Le Retail et l’hôtellerie continuent d’observer les plus fortes chutes en matière de transactions, avec des baisses respectives de 73 et 68%. Ce sont les répercussions logiques du confinement ainsi que des restrictions de déplacement et de voyage.

Les résultats indiquent également que la pandémie continue d’épargner la valeur des actifs, déclarée comme inchangée par 63% des pays interrogés, bien que le volume soit plus restreint.

Sans surprise, la logistique et la santé poursuivent leur bon rendement et l’activité bat son plein. Selon respectivement 87% et 95% des régions sondées, ces secteurs constatent une valorisation en capital inchangée ou en augmentation. Ils devraient poursuivre sur leur lancée dans les mois à venir, ce qui contribuera au maintien des valeurs capitalistiques. 

Environ deux tiers des pays indiquent que la valeur des bureaux et du capital résidentiel n’ont subi aucune altération. Alors que les mesures de confinement ont sévèrement impacté les transactions du secteur résidentiel - les visites ne sont plus possibles, 73% des pays interrogés ont toutefois indiqué que la valeur des biens n’avait pas changé, comparé aux 53% de notre étude du mois dernier.

L’impact du Covid-19

Il ne fait aucun doute que l’impact du Covid-19 sur le marché de l’immobilier est important. Au cours de ce sondage mondial, 19% des régions interrogées ont noté un impact négatif sévère sur leur marché local, imputé à la pandémie. 74% ont quant à eux analysé un impact négatif modéré.

Il s’agit là d’un premier signe positif, comparé à notre première étude mené à la fin du mois de mars. 29% des pays avaient relevé un impact sévère et 67% un impact négatif modéré.

Au niveau continental, le ressenti est davantage positif dans la région Asie-Pacifique qu’au Moyen-Orient, en Europe et en Amérique du Nord. Ces dernières sont les plus durement touchées par la pandémie.

Alors que de nombreux pays poursuivent leur effort de confinement, l’impact du Covid-19 est encore difficile à établir sur le long-terme. Certains affirment que l’avenir qui nous attend sera bien différent de celui que nous avions imaginé, que nous changements liés à la pandémie seront profonds et durables. Le confinement a accéléré l’utilisation des technologies de communication et permis d’adopter une approche plus flexible du travail et une adoption massive du télétravail.

Les chaînes logistiques ont scrutées ; ce qui pourrait amener à une relocalisation ou une sous-traitance de proximité, car de nombreux industriels s’intéressent désormais à la diversification de leur chaîne d’approvisionnement. Toutefois, la haute sensibilité au prix des consommateurs pourrait relativiser cette volonté de relocalisation. En ce qui concerne le résidentiel et les individus, ils (re)découvrent l’importance de disposer d’un espace privé extérieur, la nécessité d’avoir une connexion internet de qualité ainsi qu’un espace de travail, à la maison. La santé et le bien-être étaient déjà avant la pandémie au centre de l’attention ; ils sont maintenant la priorité numéro 1 dans l’esprit de tous.

Ce sont ces changements, inhérents à notre façon de vivre et de travailler, qui devraient finalement avoir le plus d’impact sur marché mondial dans le monde.

A propos de cette étude

L’impact du Covid-19 sur le marché de l’immobilier mondial a pour objectif de prendre le pouls du marché mondial, particulièrement important en ce moment dans un environnement qui évolue très rapidement. Les résultats permettent d’établir un aperçu du marché actuel, basé sur un sondage interne mené par la Recherche Savills auprès de 31 pays. Les conclusions regroupent les réponses de tous les pays et de tous les secteurs, sauf stipulation contraire. 

Le sondage d’opinion a été mené le 15 avril 2020. La Recherche Savills a sollicité les marchés des pays suivants : Australie, Canada, Chine, République Tchèque, Allemagne, Grèce, Hong Kong, Hongrie, Inde, Indonésie, Irlande, Italie, Japon, Malaisie, Moyen-Orient, Pays-Bas, Nouvelle-Zélande, Norvège, Pologne, Portugal, Roumanie, Singapour, Corée du Sud, Espagne, Suisse, Taiwan, Thaïlande, Royaume-Uni, Etats-Unis et Vietnam.